房地产项目策划报告书 第1篇
一、全员营销的目的`和意义
全员营销是推动我公司营销工作的重要手段，在公司内部推动全员营销其目的是通过此种形式充分发挥和调动全体员工的积极性，取得更好的经济效益，倡导员工爱岗敬业，营造一个团结协作，拼搏进取，人人促销的工作氛围。
二、实施办法
1、方案采取采取“全员营销、多销多得”的办法。员工需不影响正常的本职工作。
2、适用范围：凡是通过自公司总经理以下员工在公司所开发的房地产项目购买住宅或商铺的，均适用本方案。（销售部不参与此方案）
三、销售流程
① 员工负责提供客户所购物业涉及的位置、户型、面积、价位、交房日期、物业管理、违约责任等相关资料和咨询服务。
② 员工负责督促客户按照规定按时支付房款（订金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭贷款及后期各项费用等）。
③ 员工负责带领客户到财务部缴纳现金或办理转帐手续，个人不得经手现金。
④ 合同填写由财务部售楼管理员、经办员工协同客户共同完成。售楼管理员负责对所签订合同进行立卷存档、保管。
⑤ 如需按揭贷款的客户，由售楼管理员协助其完成贷款手续。
⑥ 经办员工需与客户作好沟通，向其阐释国家有关政策规定及我公司的临时性规定。
⑦ 以上工作完成，视为该项销售工作完毕。
四、业绩提成
1、按照公司规定，对不同楼号、不同形式的物业（商铺、住宅）制定出不同的销售提成比率。
住宅：提成比率为％，商铺提成比率为％。
业绩提成＝合同总房价×比率
2、销售工作完毕，经办员工即可到公司财务部领取业绩提成。
五、本方案（草案）自发布之日起试行。
XX房地产开发有限公司 年 月
房地产项目策划报告书 第2篇
前言：
随着会展经济的泛滥，“展会，展会，只展不售”这句话似乎已成为业界公认的法则，而企业参展也仅局限于企业实力的展示和品牌知名度的提升，大多数参加展会的企业也往往是花钱赚吆喝，叫好不叫座。这样的展会所发挥的功效也就仅仅局限于行业内部的交流，离企业参展实现销售的初衷相差甚远，如此展会效果也只能让参展企业“望展兴叹”。
然而，会展的存在自然有其存在的原因。展会作为一种载体，接近了企业与消费者之间的距离，是一种全方位的沟通和交流方式。展会给企业和产品提供了一个展示平台，也给消费者提供了更多的选择机会。 因此，参展企业如何利用会展经济来创造效益，如何在展会中实现销售，已成为企业领导者们关注的焦点。
那么，如何才能在展会中实现销售呢？参展企业只要合理的利用好展会的优势，结合企业和产品的现状，进行充分的筹划，就一定能取得好的参展效果。前期，三友传媒为A商业地产项目提供策划，参加20xx年秋季房展会，仅投入几万元，成功销售商铺80余套，销售额近千万元，用最低的成本，实现了最大的销售，创造了历届房展会销售的历史新高，使该项目成为了本次房展会最大的赢家。同时，通过本次房展会，迅速为原本处于滞销状态的A项目重启市场，在展会结束后的几个月中，展会的热销效应得到了延续，实现了较为理想的销售业绩。
一、 合作背景
A项目是一个出售商铺产权的商业地产项目，地处省会城市郊区，毗邻正在开发初期的经济开发区，交通发达，地理位置优越，具有较高的投资潜力。但是对于A项目来说，由于该地段尚处于开发初期，经济开发区尚未入驻，项目周边常驻人口和流动人口数量较小，对于一个商业项目来说是非常不利的。因此很多人对A项目的投资价值持怀疑态度。
但是，由于A项目的开发商对项目定位为当前比较受投资者追捧的“产权式商铺”，即将商场进行小面积分割，然后出售单铺的产权，并为购买商铺的客户代租商铺，客户自购买商铺之日起即可每月收取一定的租金回报。由于这种投资方式具有较大的吸引力，20xx年x月A项目经过充分准备后正式开盘，在项目开盘初期，这种低总价、高回报的产权式商铺一经推出，便受到了消费者的抢购。然而，在项目前期火爆销售过后，由于前期宣传推广不利及大学城建设的停工，A项目的销售受到了巨大影响，这种火爆的销售热潮在项目开盘仅二个月便处于销售停滞状态。
在A项目的销售停滞不前的情况下，开发商决定要换掉目前推广不力的广告公司，重新选择一家有实力的广告公司进行合作，在推广上加大力度，通过有效的市场推广来重启市场。9月底，A项目的销售负责人找到了在推广方面较为知名的三友传媒，经过初步的探讨，结合A项目的现状，双方在项目的推广上碰撞出了令人兴奋的新思路。于是，双方很快达成合作意向，由三友传媒代替原来的广告公司，负责A项目的全案推广工作。
二、深入市场，调整策略
10月份三友传媒正式接手A项目全案推广工作，并成立项目组。项目虽然拿下了，但是项目组的每个成员的压力却是巨大的，因为这毕竟是一个已经处于停滞状态的项目，要让它“起死回生”谈何容易。然而，有压力就有动力，项目组成员对该项目进行的详细的市场调研、分析和论证，最后项目组得出的结论是：项目销售之所以滞销，是因为消费者对项目的投资前景缺乏信心，由于目前项目周边消费能力较低，担心项目正常经营后的风险较大，影响了项目的销售。因此，要想重启市场，必须要打消消费者心中的疑虑，重新树立消费者对项目投资的信心。这也是前期A项目一直打“投资”主题而效果欠佳的主要原因。
问题找出来了，项目组制订了“先树形象，后打投资”的新的推广思路，并将项目推广的二次启动时间定在了10月底的房展会。10月上旬和中旬，项目组与开发商一起对A项目的形象进行的整合，确定了极具吸引力的五大业态，并根据这五大业态，在电视标版、报纸、杂志、广播电台、市区灯箱广告和车体广告等媒体上进行了前期的形象宣传，并对销售案场和项目建设现场围墙进行了新的形象包装。在这段时间内，项目组没有打任何关于A项目投资价值的信息，而只是以塑造项目形象为主，突出项目具有经营潜力的全新业态，通过近一个月高密度、大范围的项目新形象宣传，使消费者对项目有了新的认知，渐渐对项目的经营前景产生了信任。
三、寻找突破点，瞄准房展会
对于商业项目来讲，要想实现销售就必须要突出项目的投资价值，这就是商业地产与住宅销售的差异所在。在形象推广取得了预期的效果之后，接下来就要在此基础上推出“投资”的概念了。消费者对于投资项目，往往喜欢跟风，往往认为当前大家都关注的项目就是最具投资价值的项目，大家都不关注的项目都是没有投资价值的，因此，商业地产的推广一定要集中火力，在最适宜的时机推出，营造旺销的气氛，吸引投资者的关注，从而实现销售。
此时，离房展会也越来越近了，房展会不仅是房地产项目展示自己实力，同行间大比拼的盛会，对消费者而言更是认识地产项目，选择地产项目，进行货比三家的良机，地产投资者也大多会到房展会淘金，选择适合于自己的投资项目。房展会将会在短时间将房地产行业的目标消费群最大限度的集中在一起，因此，项目组认为本次房展会对于A项目重启市场而言，是再好不过的时机了。此时，项目组已将全部的精力都投放到房展会上来，力争在房展会上一炮打响，以实现我们的房展会“市场引爆计划”。
正当项目组成员为突如其来的市场良机而欢呼时，一盆冷水泼在了项目身上：由于A项目正处在建设阶段，而项目销售的停滞导致了资金短缺，开发商要求本次房展会A项目将可能不会参加，即使参加，也不会有大的资金投入。经过项目的努力，开发商决定将参加展会的费用控制在几万元之内。众所周知，房展会就是一场地产大鳄们的烧钱比赛，为了体现楼盘的档次和实力，展区无论是从位置、布局、造型还是到材质，无不是追求档次和视觉效果，一个展会下来，所花费的费用少则数十万，多则上百万，光是演出费用恐怕也有几万元。对A项目而言，区区几万元如何能在展会中崭露头角，成为人们关注的焦点呢？
四、资源整合，出奇制胜
只要思想不滑坡，办法总比困难多。困难摆在面前，总是要解决的，经过项目组讨论，大家一致认为本次房展会，一定要整合现有资源，打破以往各开发商进行财力大比拼，以奢华来吸引消费者的参展方式，争取在展会中以最低的成本，来出奇制胜，巧妙地将A项目的投资优势传播出去。要打投资概念，首先要总结吸引消费者投资的利益点，最终，项目组将本项目的投资优势提炼为：投资门槛低、回报稳定、回报率高、适合大众投资。针对这一卖点，我们把A项目的目标消费群定位为在一定积蓄，想投资但无固定的投资渠道的城市小型投资者。
有了具有竞争力的卖点，如何将这一卖点有效地传播出去是项目组面临的又一问题。所谓有效的传播，不是简单的让目标消费群知道这一投资信息，而是要让他们接受信息后，认同我们的卖点，产生购买欲望，最终实现销售。因此，项目组接下来要做的就是要使“投资门槛低、回报稳定、回报率高、适合于大众投资。”这一信息更加通俗、可信度更高，才能达到传播的目的。
于是项目组结合A项目的现状，对A项目的资源进行整合后制定出了参加本次房展会的营销策略：传播造势，利益诱导，促进销售，重启市场。针对制定的营销策划在策略实施上项目组进行了细化，以确保策略的指导性和可行性：
细化一：在传播时间上要拉长传播周期，以确保信息传播的持续性。
所谓拉长传播周期就是要使信息传播的时间从展会开始前、展会过程中到展会结束后的一段进间内要贯穿始终，争取做到会前传播进行市场预热，会上集中传播达到高潮、会后跟进传播使热销持续。这样会前造势、会中促销、会后跟进三者有机的结合在一起，保证了信息传播的持续性。
细化二：对传播媒体进行立体组合，以确保信息传播的有效性。
媒体是信息传播的载体，面对众多的媒体要对媒体进行有选择地组合，如果盲目地依赖单一媒体，则有可能造成信息的流失；如果无选择地投放多家媒体，则会增加传播成本，造成资源浪费。本次展会在高空媒体选择上我们选择本市的主流报纸《晚报》，该媒体是本地发行量最大的一家报纸，同时也是本次展会的主办方，会前对本次展会进行重点跟进报道。
光靠高空媒体是不够的，在展会过程中，信息能否及时有效地传播到参加展会的消费者中去，对参展企业来说尤其重要。因为这部分人群就在现场，能否将他们吸引到你的展区内，就要看你的信息传播是否到位了。因此，在地面媒体的选择上我们决定自制宣传工具，届时在展会上流动发放。
细化三：在传播内容上主打促销牌，与其他参展企业主打形象形成对比。
在历届房展会中，参加展会的开发商无一不是在大打楼盘的形象，比档次，比概念，比特别，令消费者看得眼花瞭乱，到最后也只能是走马观花地看看热闹。因此，项目组对于广告传播的内容决定以促销信息为主，主打促销牌，与其他楼盘形成反差，从成堆的广告中显现出来。同时，制作促销单张在展会现场发放，使A项目促销信息在参展消费者中传播出去。
细化四：制作会走动的吉祥物气模，营造现场热闹气氛。
由于事前开发商已声明对展区制作不会做大的投入，就注定展区的设计要一切从简，如何吸引消费者到你的展区前驻足呢？此时，项目组想到了吉祥物气模，也只能依靠这种可爱的吉祥物形象来营造现场气氛了。届时，可以制作数个会走动的吉祥物气模在展区周围巡回走动，一定会吸引大量人群，且由于气模是在展区外走动，不会占用过小的展区空间，不影响消费者咨询和销售人员同客户的.洽谈，无意中又扩大了展区的实用面积。
细化五、制作大、小存折，使投资概念通俗化、形象化。
基础设施都已俱备，本次展会中推出“投资概念”如何才能让消费者快速接受，获得消费者的认同呢？于是项目组围绕该项目“投资门槛低、回报稳定、回报率高、适合大众投资。”的卖点进行讨论后，有人提出对于本项目投资打个比喻来说就好比一次性在银行存入一定的资金（购买商铺产权），然后每月可以从银行收取一定的利息（项目的租金回报），只是这种加报率要比银行利率更高，但同样具有稳定性。这句话刚说完就得到了大家的一致认同，于是一个令大家兴奋的创意出来了：在展区制作一个大的银行存折模型，将项目的投资回报分析模仿银行利息回报写上去，消费者从这上面可以一目了然地看到自己投入多资金，每月能收取多少租金回报。通过这种方式A项目的投资优势便通俗易懂而又清晰地展现在人们面前。
有了放在展区的大存折模型，又有人建议再制作与真正银行存折大小相当的小存折，作为宣传资料在展会现场发放，小存折内除了项目投资回报分析外，增加项目介绍、项目业态、项目投资优势分析等内容，这时的小存折俨然成了一本精致的楼书。同进，结合小存折的尺寸，项目组将原来的准备要做的促销单张制作成为精美的促销卡片，夹在小存折中在展会现场同时发放，由于这两种宣传品制作精美，于是避免人们在接到宣传品后顺手丢掉的现象。
细化六：推出特价商铺，让利促销，拉动销售。
做了这么多销售铺垫，最终消费者能买账吗？当消费者对A项目的投资价值产生兴趣，并认同后这种投资模式后，如何才能让他们产生必须要展会期间购买的欲望呢？要刺激消费者的即时购买欲望，必须要让消费者感到即时购买会得到平时购买所不能得到的利益、且这种利益只有在这个时间范围内才能实现。
于是，项目组决定找出A项目当前总价值最低的十套商铺，作为特价商铺推出。这种特价商铺，从价位上非常有吸引力，一定会在消费者中引起抢购风潮。可以进行炒作，以引起消费者的关注。
五、成功引爆市场，成为最大赢家
按照前期展会营销策略的指导，展会前一星期，主办方为参展企业在《晚报》上做了一个房地产广告专刊，本专刊夹在报纸中同步发行，因此发行量很大，也深受消费者的关注。正如项目组所预料，各房地产企业在专刊上都打出了参展项目的形象广告，只有A项目打出了以促销为主题的广告，同时在广告中注明了项目展区的位置，以便于消费者寻找。同时，由于大多数参展项目为住宅项目，打的都是居住理念，而只有A项目打的是投资理念。因此，使A项目的广告版面在本期房地产广告专刊中显得格外醒目。广告一经播出，赛前就
有很多消费者打来电话咨询，要求提前订房，而销售人员却欲擒故纵，声称该优惠措施只有在展会期才能享受，届时请到展会现场购买，为展会现场的抢购打下了基础。会前的信息传播取得了预期的效果。
展会前三天，项目组开始了布展工作，由于考虑到成本问题，展区设计在造型和用材上都进行了简化。为了更好的在现场发布促销信息，项目组将展区的立柱进行了加宽，于是4条立柱便成了4个广告牌，于是项目将促销信息打在了近5米高的立柱上，使促销信息变得格外醒目。印有A项目投资收益分析的大存折也放到了展区的最前面，并配有销售人员现场讲解；作宣传资料发放的小存折和印有促销信息的促销卡片也都准备到位；吉祥物模型出订做完成，并聘请在校大学生做兼职，展会期间钻到气模里面在展区周围走动；项目组还在展区前放置了音响，播放项目的专题片，以吸引人气；同时，从售楼处拉来4组桌椅放在展区内，以便于销售谈判。
万事俱备，只欠东风。对A项目具有转折意义的房展会如期而至。展会第一天，会前通过电话咨询要求定房的客户便早早地来到了展区前，与销售人员进行谈判，现场气氛火爆，看到如此场面，销售人员的积极性高涨，谈判显得格外投入。由于促销人员在展区内流动发放小存折和促销卡片，消费者看到如此新颖的宣传资料，大都仔细阅读，大批的准客户被吸引到了展区前。同时，吉祥物气模也发挥了作用，它可爱的时而挥手，时而走动，吸引众多消费者前来合影留念和驻足观看，为展区增加了人气。
第一天推出的10套特价商铺被抢购一空，为了再一次营造抢购风潮，项目组决定再加推10套特价商铺，并修改了现场订铺的优惠政策。展区的人越来越多，要求与销售人员咨询谈判的客户也越来越多，由于谈判桌不够，很多人都在一边等候。于是项目组将展区内的接待台移动到展区前面，在展区内又增加了4组桌椅，这时原本不大的展区，被谈判用的桌椅全部挤满了。这样的火爆场面一直持续到了展会的第三天，也就是展会的最后一天。在最后一天下午，很多参展商都在准备撤展，而A项目的展区内仍有消费者在咨询，于是A项目便成了本次展会撤展最晚的一个。
展会后，按原计划项目组在推广上进行了跟进，在报纸上加推了一个整版的广告。其中半版以软文的形式对A项目在展会期间取得的成绩进行了炒作，提出平民化投资的概念。同时，利用半版的硬广对A项目本次展会取得的成绩进行庆贺，并加推5套特价商铺。本版广告投放后，便吸引了上百个咨询电话，掀起了第二轮抢购风潮，使展会的热销效应得到了延续。
小结：
通过房展会，A项目成功重启市场，且以后的销售也进入了良性循环的轨道。从整个展会来看，A项目在本次展会中的展区设计和制作，由于受成本限制，在品质、用材和最终的视觉效果上远不如其他楼盘的展区，但是A项目的展区设计较为实用，接待区（资料发放区）、谈判区、音响区、休息区、咨询区、形象墙、促销立柱等功能划分较为合理、实用，且充分运用了展区周围通道的空间；在展会流程设计和信息传播上环环相扣，步步步为营，执行到位。总之，A项目本次展会营销的成功，得益于项目组正确的策略指导、周密的策划以及到位的现场执行，虽然投放成本较低，却取得了很好的业绩，值得参展企业的学习和借鉴。
但是，万事皆有其因，展会效果的好坏是由多方面促成的，展会营销是一个系统的工程，展前策划、展中促销，展后跟进，一个都不能少。参展企业要针对展会的性质，结合自身的资源进行合理的整合策划，形成一套行之有效的组合拳。因此，展会效果欠佳的参展企业不能把所有的矛头指向展会的发起方，将所有的责任推卸给展会的组织者。在展会的选择和组织上，每个参展企业要根据展会的规模和性质，以及企业自身的实际情况，明确自己的参展目的，并制定适合于自己的营销策略，只有做到这一点，方能取得理想的参展效果。
徐海涛，毕业于工商管理专业，管理学学士。曾先后就职于美的空调、科龙电器，从事家电产品市场推广和终端管理等市场营销工作，在终端管理、市场推广等方面有丰富的实战经验和独到的见解。后从业于专业营销策划公司从事营销策划工作，在市场推广、招商加盟、展会营销方面有深入研究，并成功服务老万热能、山东建工集团、华夏银行、泰山集团等客户。
房地产项目策划报告书 第3篇
在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定：
1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标
这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。
区位——带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。
板块——住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。
商圈——零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。
显然，“商圈”现有两种用法，一是正式的零售界用法，着重指吸纳的目标顾客分布空间范围，另一是现流行的房地产开发和媒体借用后产生歧意的用法，着重指商家聚集的区域、地段。我们使用时，若有必要，应指明商圈的准确涵义。
商业中心——规划学用语，与商业功能区同义，与通俗的“商圈”称法接近，一般分市级、区级、社区、邻里四级。
地段——传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主，因此商圈、商业中心再可细分为某一地段，房地产开发也常用此术语。
节点——规划学用语，指观察者、步行入进出、经过的集中焦点，（)基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段(步行街）常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、着名地标式建筑作为节点。
地标——与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。
应用：①上述概念常用，应熟练掌握与区分，清晰界定市调范围；
②上述概念的空间范围，除不同商业业态、业种商店的商圈有一定伸缩弹性外，基本是从大到小排列，应根据特定任务选择市调区域。
③出书面正式报告，应使用准确、学术性用语。
2、业态、业种
零售商业用语，现对零售消费的各类商户也使用此术语。
业态——指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变”。目前中国有10多种零售业态，日本20多种，美国40多种。
业种——指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。目前国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。
应用：①策划商业地产，必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功；
②市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计，查清所需类别基本状况进行比较分析；
③传统和新兴业种，也逐渐采用不同业态模式经营，如：建材、IT、文仪、药品、图书等业种；
④零售商业外的业种，也流行采用零售业态经营模式，如：美食街、自助式咖啡店、量贩式KTV、旅行社超市等。
房地产项目策划报告书 第4篇
活动背景
由优品道控股旗下贵阳品筑置业有限公司发展的优品城邦项目媒体见面会将于XX年9月14日盛大举行，优品城邦、白云区政府、贵阳市设计院等相关领导都会出席此次发布会。此次发布会的举办，也将预示着项目正式向林城开放。
活动目的
1、通过媒体见面会宣布项目的正式对外开放
2、借势宣传优品城邦项目，扩大知名度，提升品牌影响力，为后期的销售助力。
活动时间：
9月15日下午15:00
活动地点：
金阳中天凯悦酒店一楼宴会厅
活动主题
_领u林城优享生活_
策划思路
通过现场蓝色优雅简洁的布置，塑造符合项目风格的媒体见面会现场，通过暖场舞蹈、项目介绍、分享建筑理念等环节向世人告知项目的面世，达到宣传推广的目的。
活动时间安排
14:30-15:00迎宾签到
15:00-15:05暖场节目表演
15:05-15:10主持人开场
15:10-15:15领导致辞
15:15-16:00项目介绍、建筑理念讲解
16:00-16:05小提琴表演
16:05-16:10领导合影留念
16:10-活动结束
活动前期准备
活动方案、场地的确定
嘉宾的`邀请，并确定人数
活动物料的设计、准备
现场工作人员、演绎人员的安排
活动内容
媒体、嘉宾签到，留影
精美暖场舞蹈，活跃现场气氛
主持人开场
领导致辞
项目介绍、分享建筑理念
小提琴表演
合影留念：特制的“u”造型上台，代表项目正式开放
现场布置
签到区设置特制的“u”造型，代表者这个项目，蓝色优雅自然
舞台铺设蓝色地毯，led视频、灯光为舞台增光彩
现场设置蓝色优雅的吧台桌、吧台椅、沙发，鲜花装扮，为来宾提供一个舒适优雅的环境
活动风险评估
1、现场礼仪小姐的走位、站位需提前彩排，做好嘉宾的服务
2、现场所有av设备(包括笔记本电脑)均需在活动进场前、进场后进行多次检查，以确保所有设备的良好运转。
房地产项目策划报告书 第5篇
“4月～10月是存在有安全隐患、违规户外广牌的阶段。”北京市“2008”环境建设指挥部相关负责人对《楼市》记者表示。作为房地产广告的重点投放对象之一，户外广告的大规模“清洗”必将对地产广告的投放策略产生重大影响。
3月30日，在嘉里中心举行的“楼市传媒2007年媒体推介会”上，京东某楼盘策划总监李先生表示，由于户外广告投放的计划受到影响，目前正在准备调整营销推广方案，加大营销推广力度以吸引客源，这也是其参会的重要目的之一。
谁在抢谁的奶酪?
李先生所在的项目本预算首先在三环主路设立户外广告，再配合其他媒体进行辅助宣传，但是颇费周折争取了数月后的户外广告最终泡汤了。
“尽管2004年以来，北京市便对户外广告的进行了规范，但若通过相关途径，还是能签订短期户外广告的合同，3月份新政策的让户外广告更难实行了。”李先生表示。
而李先生所称的新政策，即来自北京2008环境建设指挥部办公室及市政管委的信息：户外广告4月1日起进入强拆阶段。
根据北京2008环境建设指挥部办公室及市政管委规划，由于大型楼顶广告严重影响建筑容貌和城市景观等因素，自4月份起将重点整治“两轴、四环、六区、八线”，以及机场高速路两侧的户外广告。
对此，世嘉行营销策划有限公司总经理华戎表示，户外广告自兴起以来一直比较受开发商的青睐，有实力的开发商一般都将户外广告作为营销推广的首选，而现在户外广告的受限着实让不少开发商感到头疼。未来房地产开发商必将调整营销策略，而这肯定带来房地产传统媒体和网络媒体争相分羹。
事实上，媒体争夺房地产广告奶酪的竞争从来都没有停止过。华戎表示，1995年至2000年，开发商主要选择报纸营销，报纸广告投放可谓铺天盖地；近年来，京城《楼市》《新地产》等杂志及网络的兴起，争夺了部分房地产广告投放，房地产媒体营销方面，形成了报纸、杂志、网络鼎立的局面。而2003年至今，分众传媒、短信营销等营销模式都开始产生，开发商媒体营销模式更为细分，同时，房地产媒体竞争环境也越来越激烈。
“如果我们把最近三年几大房地产网站和原有主流报媒地产广告的曲线变化对照来看，网站的上升曲线正好对应的是报纸的下滑幅度。纸媒体竞争带来的受众分流恰恰给以集合信息为最大优势的互联网切人提供了契机。”楼市传媒总裁蔡鸿岩表示。
而相关研究机构的监测数据也证实了蔡鸿岩的观点。据悉，2006年，京城报纸房地产广告投放金额为4．26亿元，与去年同期相比，下滑42．4％；京城房地产杂志广告总金额为1．04亿元，增幅达19．6％，而全国房地产网络广告收入全年达到5．0亿元，增长幅度约为21．9％。总体来看，报纸房地产投放额呈现下降趋势，而网络与杂志均呈现上升趋势。
高端物业青睐杂志
而对于未来，在传统媒体与网络媒体中，选择怎样的媒体营销能确保广告投放效果呢?
今年第一季度京城商品住宅销售窘迫的现状迫使处于推广期的开发商及时作出选择。
上文中提到的京东某楼盘策划总监李先生表示，既然户外广告受限，无法进行，而分众传媒等新兴的媒体门槛较高。他可能会采取如下的传媒推广策略：在项目推广前期，第一轮的广告投放重在打出项目的知名度，而网络的宣传面与宣传速度较高，他将主要投放网络，当然也会投放北京青年报等传统强势媒体，但是不以报纸作为投放重点。而在第二轮的广告投放中，由于其开发的楼盘为高档公寓，将着重展示项目的形象，由于报纸在品牌宣传及楼盘形象推广方面均不具优势，因此，他将主要选择专业类地产杂志。
易郡开发商北京泰盈房地产开发有限公司常务副总经理黎良柱表示：“房地产开发商选择传媒营销对象主要依据是项目的目标客户群。易郡的客户群决定了我们不可能采取报纸传媒进行推广，我们会选择网络、杂志以及一些特定的高端俱乐部或活动进行推广。”
而另一位在西山开发别墅的开发商表达了不同的声音，其表示，中国网络的发展极为不正常，网络的主要功能应该是信息服务，目前，之所以对媒体产生冲击，是因为中国的知识产权尚未得到足够的保护，一旦知识产权相关法规完善，网络对于房地产的推广将受到影响，因此，他更看好杂志对高端物业的宣传。
事实上，开发商媒体营销模式的转变与房地产行业发展息息相关。近年来，房价持续上涨，定位于高档次客户群的楼盘越来越多，而报纸的发行渠道所能涉及到的阅读人群与高档楼盘目标客户群正日益面临脱节，这也是报纸房地产投放额下滑以及越来越多的高档楼盘青睐杂志等媒体的原因之一。
整合传播最受宠
如上文所述，房地产媒体营销经历了十多年的发展后，截至目前，已经形成了网络与杂志上升，报纸滑落的基本格局。但是报纸依然有其优势所在，并且个别报纸媒体仍然具有强大的竞争力。开发商在选择项目推广的媒体时，关注传统强势媒体的同时，更会关注读者群定位最为具体、整合服务最为全面的媒体。
而记者采访的多位开发商和业内专家均表示，差异化传播是开发商选择媒体的重要标准，即所选媒体必须有独特的定位，独特的服务等。
“当前开发商选择媒体一般考虑以下几个方面：发行渠道、阅读人群、媒体影响力、提供服务，”泛亚国际传媒控股长城联合地产传媒有限公司市场部总经理初树平表示。
初树平进一步介绍道，不同的媒体具有不同的发行渠道，即使同一类媒体也定位不同的阅读人群，因此，开发商最关注的是所选择媒体的读者群是否与自己的目标客户群对等。同时会考虑媒体在行业内的影响力及未来是否可持续发展和所能为项目提供的整合服务。
对此，西钓鱼台营销总监张晶表示赞同，“我一直以来，比较认可《楼市》的宣传效果，主要是《楼市》在首都机场候机楼出港口、进港口及所有头等舱休息室设置了直投点，读者群定位高端，并且内容也比较客观”。
而所选媒体能否整合传播是当前开发商选择媒体的又一标准。整合传播包括内容宣传、论坛活动、主题炒作等多方面。
房地产项目策划报告书 第6篇
1、给钱就干，哪怕赔钱赚吆喝
由于开发商与策划公司，在目前上海房地产火爆状态下，处于一个不平等地位，造就开发商经常会对策划公司提出苛刻条件，不能满足，就以换合作伙伴作为要挟。
当开发商楼盘对外招标时，一同竞标的策划公司，互相比拼的不仅是技术、品牌、过去的服务案例，最有效的杀手锏是价格。
有的小策划公司，为了打品牌知名度，为了积累案例，不惜以超低价去竞标，甚至是赔钱赚吆喝。
按照国家有关规定，策划费最高可以收取标的3％，但最近几年，由于残酷竞争，这个费用比持续下滑，从％到 1％，甚至低于1％。
更厉害的是，开发商不仅压低价格，还要求策划公司缴纳一定数额的风险抵押金，垫付或承担部分广告费用，而对于策划公司结算则是能拖则拖，即使楼盘销售业绩很好，一般策划公司也很少能拿到尾款。实际操作时，由于费用低廉，资金紧张，策划公司许多营销推广计划得不到正常开展，。
2、包销盛行，几家欢喜多家愁
包销简单说是指策划公司先投入资金，然后和开发商讲定一个价位包销，超过部分按比例分成。
这种手法最早是台湾一些策划公司首先采用，后来被大陆一些策划公司效仿。由于包销这种特殊的模式，使开发商几乎没有风险，受到许多开发商的欢迎，因而，在楼盘竞标时，提出包销的策划公司往往就有很强的竞争优势。目前，在上海，做包销名气最大的是金丰易居。
上海自2002年起，这股包销风愈刮愈烈，一些有雄厚资金优势的策划公司，更是追捧这种模式。但，几家欢喜多家愁，这种在特殊历史时期产生的策划模式，由于它违背了策划公司以“智力开发”取胜的传统模式，遭到许多业内人士批评，目前上海一个“抵制包销的自律联盟”正在筹备当中。
3、模仿秀、克隆大行其道
上海房地产策划行业起步比南方广州、深圳迟，更由于广州、深圳靠近香港，可以更快地吸收香港房地产策划业的好经验好方法，因此，上海房地产策划业要比南方落后。
近几年，上海房地产策划业内人士，纷纷去南方学习取经，这样广州、深圳一些先进的房地产策划理念和优秀的经典案例，在上海很容易就找到模仿秀。从外立面设计到平面广告，从售楼处样板间到各种地产概念，严重的就是完全“克隆”。
与其创新，不如拿别人事实证明成功的经验照搬照抄，这股歪风在上海房地产策划业开始蔓延，但，千万不能忘了，创新，才是房地产策划可持续发展的本质所在。
4、只找名气最大的，不找最合适的
一些上海开发商，由于不是很清楚各家房地产策划公司水平到底怎么样，就采用了一种认为保险的方法，找名气大的没错。
房地产策划属于智力行业，评价标准很难量化。由于没有一个通用的衡量标准，既是对同一个项目，也有可能得出完全不同的结论。
最有名的房地产策划公司，策划出最蹩脚的项目也不罕见。许多名气大的策划公司，在接项目时是一拨人，真正操作项目又是一拨人，名气大，不代表公司所有成员素质都高。
房地产行业的产品简单分，居民小区、别墅、商业地产等等，有不同表现业态。不同的策划公司，对房地产产品理解不同，具体操作上，有擅长规划，有擅长广告传播，有擅长炒作，有擅长推广，术业有专攻，各有所长。
因此，作为开发商，不应该只找名气最大的，而应该找最合适的。
5、报告越写越厚，内容越来越空
作为房地产策划公司，最初提供给开发商的，就是各种各样的报告。为体现所谓的敬业和水准，许多策划公司非常重视市场调研，重视大环境，重视竞争对手，不惜动员全公司力量，花上数月时间，觉得这样才能打动客户。
这样的结果，策划报告越写越厚，前言和市场调研，洋洋洒洒数十万字，但关键真正如何具体操作，如何市场推广，就虎头蛇尾，大话套话一大堆。看上去很投入，但最终依旧是一个空字。
草草做完一个项目，再接新项目时，这样好了，在原有基础上，再添脂加粉，报告越做越厚，但许多确是无用功。
6、大演明星秀
几年前，一些“独立策划人”可能来自院校，可能来自媒体，在下海试水中，创造出一些经典案例，赢得业内认可。于是，这些人最终全身心进入这个行业，纷纷成立各类房地产策划咨询公司。这种以知名策划人领衔主演的形式一直保持至今，成为上海房地产策划业的一道风景线。
这样的公司，当家人很重要，有没有业务，业务大小，基本上靠这个“策划明星”，其他人员基本上就是跟着跑龙套。
“明星”越出名，业务就越多，业务越多，“明星”就越出名。因此，许多房地产策划公司老板，不把精力放在好好做业务为开发商服务上，热衷于参加各种论坛会议，热衷于接受记者采访，或者干脆自己写书写文章炒作包装自己，视这种方法为一种捷径，乐此不疲。